不動産売買契約書はもう作る必要はない⁉｜個人間の不動産売買契約のポイント
- 代表行政書士 堤
- 2025年2月3日
- 読了時間: 38分
更新日：4月9日
🍁こんにちは！おてがる契約書の代表行政書士 堤です。
前回、不動産の賃貸について2回に分けてコラム記事を連載させていただきました。
今回は、不動産の売買契約書について解説です。
不動産の売買は、多くの方にとって一生に何度もない大きな決断です。そんな大切な取引を安心して進めるためには、契約書の内容をしっかり理解し、慎重にチェックすることが欠かせません。
今回のコラム記事では、不動産売買契約書の重要なポイントや注意点を分かりやすく解説しています。契約の際に見落としがちな点や、専門家のサポートを活用するメリットについても触れていますので、ぜひ参考にしてください。
本記事のまとめ：一生に何度も経験するものではないため、慎重に進めることが大切
重要事項 | 概要 |
|---|---|
契約後に内容を変更するのは難しいため、物件情報・支払い条件・契約解除のルールなどを細かくチェックしましょう。不動産会社の説明だけでなく、書面の内容を自分で理解することが大切です。 | |
契約書には専門用語が多く、不利な条件が含まれている可能性もあります。行政書士・司法書士・弁護士などの専門家に確認してもらうことで、リスクを未然に防げます。 | |
契約が終わった後も、所有権移転登記・住宅ローン控除・譲渡所得税の申告など重要な手続きがあります。期限を守らないとトラブルになるため、事前にスケジュールを立てておきましょう。 |
不動産売買契約書は専門的な内容が多く、つい不動産会社や仲介業者に任せきりになってしまう方も少なくありません。しかし、契約後に「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないためには、自分自身でも内容を把握し、疑問点を解消しておくことが大切です。
この記事では、初心者の方でも理解しやすいように、専門用語の解説や具体例を交えて説明しています。「これから不動産を購入・売却する予定がある」「契約書のチェック方法が知りたい」という方は、ぜひ最後まで読んで、安心して取引を進めるための知識を身につけてください！
また、おてがる契約書では、どんな契約書も一律２万円で作成しています。作成依頼はLINEで簡単に行うことができるため、誰でもてがるに利用することが可能です。弁護士・司法書士が作成する契約書は費用が高額です。おてがる契約書は行政書士が運用しておりオンライン・電話・メールを活用して、簡単・格安でスピードが速く最短で納品が可能です。
▼目次
～番外編～
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★ 実際におてがる契約書で作成した契約書を紹介
個人間の不動産売買であっても、契約書は作成しておくべきです。むしろ、不動産会社を介さない個人間売買ほど、契約書の重要性は高くなります。「口約束や簡単な覚書でも大丈夫では？」と考える方もいますが、不動産は高額な資産であり、後からトラブルになった場合のリスクは非常に大きくなります。
ここでは、実際におてがる契約書で作成した不動産売買契約書の事例をもとに、契約書の構成や重要条項を分かりやすく解説します。
1.実際の作成事例
契約書の全体構成
実際に作成した不動産売買契約書は、以下のような構成になっています。
項目 | 内容 |
第1条 | 売買の目的（不動産の特定） |
第2条 | 売買代金 |
第3条 | 支払方法 |
第4条 | 所有権移転・引渡し |
第5条 | 登記手続き |
第6条 | 固定資産税等の負担 |
第7条 | 契約不適合責任 |
第8条 | 解除 |
第9条 | 損害賠償 |
第10条 | 協議事項 |
第11条 | 管轄裁判所 |
一見すると難しく感じるかもしれませんが、基本的には
誰が
どの不動産を
いくらで
いつ渡すのか
トラブル時はどうするのか
を明確にしているだけです。
つまり、不動産売買契約書とは「後から揉めないためのルールブック」と考えると理解しやすくなります。
作成の背景・相談内容
実際の相談では、次のようなケースがありました。
親族間で土地を売買したいが、不動産会社を入れたくないという相談です。
相談者の状況は以下のとおりでした。
親から子へ土地を売却する予定
相場より少し安く売却する
仲介業者は入れない
登記は司法書士に依頼予定
税金トラブルが怖い
後から親族間でもめたくない
このようなケースは非常に多くあります。
「身内だから契約書はいらないのでは？」と思うかもしれませんが、実は身内ほど契約書が必要になることが多いのです。
なぜなら、
言った・言わないの争いが起きやすい
金額が曖昧になりやすい
支払期限が守られないことがある
相続時に問題になる
といったリスクがあるからです。
想定される利用ケース
この契約書は、次のようなケースで利用されます。
利用ケース | 内容 |
親族間売買 | 親→子、兄弟間など |
知人間売買 | 友人・知人への売却 |
個人間売買 | 不動産会社を使わない売買 |
相続前整理 | 生前に不動産を売却 |
投資物件売買 | 個人投資家同士の売買 |
例えば、友人に空き家を売るケースを考えてみましょう。
「300万円で売るよ」「じゃあ買うよ」
このような口約束だけで進めてしまうと、
いつ支払うのか
修繕は誰がするのか
固定資産税は誰が払うのか
登記費用は誰が負担するのか
といった問題が必ず発生します。
こうしたトラブルを未然に防ぐために契約書が必要になります。
2.契約書の重要条項を解説
目的・内容（契約範囲）
最も重要なのは、どの不動産を売買するのかを明確にすることです。
具体的には次の情報を記載します。
所在地
地番
地目
面積
建物の情報
登記情報
なぜここまで細かく書くのでしょうか。
それは、不動産は「住所」ではなく登記情報で特定する必要があるからです。
例えば、
「大阪市の土地を売る」
では契約として成立しません。
「大阪市〇〇区〇〇町〇丁目〇番〇、地目：宅地、面積120㎡」
と記載して初めて、不動産が特定されます。
この部分が曖昧だと、契約自体が無効になるリスクもあるため、特に注意が必要です。
報酬・支払条件
次に重要なのが、売買代金と支払方法です。
項目 | 例 |
売買代金 | 500万円 |
手付金 | 50万円 |
残代金 | 450万円 |
支払日 | 令和〇年〇月〇日 |
支払方法 | 銀行振込 |
ここでよくあるトラブルがあります。
「いつ支払うかを決めていなかった」というケースです。
例えば、
先に登記した
まだお金をもらっていない
相手と連絡が取れない
このような状況になると、取り返しがつかなくなります。
そのため、
手付金
残代金
支払期限
支払方法
を明確にすることが重要です。
義務・禁止事項
不動産売買では、双方に義務が発生します。
売主の義務
不動産を引き渡す
登記に協力する
物件の説明をする
買主の義務
代金を支払う
期日までに手続きを行う
また、禁止事項も重要です。
例えば、
引渡し前に第三者へ売却しない
勝手に建物を解体しない
契約内容を変更しない
こうしたルールを決めておくことで、トラブルを未然に防げます。
契約期間・解除
契約は、いつでも自由にやめられるわけではありません。
そのため、解除条件を決めておく必要があります。
解除理由 | 内容 |
支払遅延 | 期限までに支払わない |
登記拒否 | 手続きに協力しない |
契約違反 | 条項を守らない |
合意解除 | 双方の合意 |
例えば、
「お金が用意できなかったからやめたい」
と言われた場合、契約書がなければ対応が難しくなります。
しかし、契約書に解除条項があれば、
契約解除
手付金没収
損害賠償
といった対応が可能になります。
責任条項
不動産売買で非常に重要なのが契約不適合責任です。
これは簡単に言うと、
売った不動産に問題があった場合の責任
のことです。
例えば、
雨漏りがあった
シロアリ被害があった
境界が違っていた
建物が傾いていた
このような問題が発覚した場合、売主が責任を負う可能性があります。
そのため契約書では、
責任を負う期間
修理か返金か
責任を免除する範囲
を明確にしておく必要があります。
親族間売買では、この条項を軽視しがちですが、実務では非常に重要です。
3.契約書で注意すべきポイント
契約範囲を明確にする
もっとも重要なのは、
何を売るのかを明確にすること
です。
例えば、
土地だけなのか
建物も含むのか
倉庫は含まれるのか
駐車場はどうなるのか
こうした点を曖昧にすると、後から揉めます。
「言ったはず」「聞いていない」という争いを防ぐためにも、契約範囲は明確にしましょう。
トラブル時の対応を決めておく
契約書は、トラブルが起きたときにこそ役に立ちます。
例えば、
支払いが遅れた
登記に協力しない
物件に問題があった
このときに、
どうするのかが決まっていなければ解決できません。
契約書は「平和なときに作るトラブル対応マニュアル」と考えると分かりやすいでしょう。
金銭・責任・解除条件を具体化する
契約書で失敗する人の多くは、内容が抽象的です。
悪い例を見てみましょう。
代金は後日支払う問題があれば話し合う
これでは意味がありません。
良い例は次のとおりです。
令和〇年〇月〇日までに450万円を銀行振込で支払う問題が発生した場合は大阪地方裁判所を管轄とする
このように具体的に書くことで、契約は実際に機能するようになります。
4.契約書が必要になるケース
不動産売買契約書が特に必要になるのは、次のようなケースです。
ケース | 契約書の必要性 |
親族間売買 | 非常に高い |
個人間売買 | 必須レベル |
相場より安い売買 | 必須 |
分割払い | 必須 |
空き家売却 | 高い |
投資物件売買 | 必須 |
特に注意したいのが、次の3つです。
① 親族間売買相続や税金の問題が発生するため、契約書は必須です。
② 個人間売買仲介業者がいないため、契約書が唯一のルールになります。
③ 安く売る場合贈与と判断されるリスクがあるため、契約書が重要になります。
不動産売買契約書は「形式的な書類」ではありません。将来のトラブルや損失を防ぐための、最も重要な安全装置です。
「身内だから大丈夫」「知り合いだから問題ない」と考えてしまう前に、一度立ち止まって考えてみてください。本当に契約書なしで数百万円・数千万円の取引をしても大丈夫でしょうか？
不安がある場合は、専門家に相談しながら契約書を作成することが、安全な不動産取引への第一歩になります。
1．不動産売買契約書とは？
不動産売買契約書の定義と役割
不動産売買契約書とは、不動産（住宅・土地・建物など）を売買する際に、売主と買主の間で交わされる正式な契約書です。
不動産の売買は高額であり、引き渡しまでに多くの手続きが必要です。そのため、口約束ではなく、書面で詳細な条件を定めておく必要があります。
例えば、中古マンションを購入する場合、契約書には「物件の所在地」「価格」「支払方法」「引き渡し日」「契約解除の条件」などが明記されます。これがないと、後から「そんな話は聞いていない」といったトラブルが発生する可能性があります。
不動産売買契約書は、売主と買主双方の権利と義務を明確にし、トラブルを未然に防ぐ役割を持っています。
土地売買契約書との違い
「不動産売買契約書」と「土地売買契約書」は似ていますが、厳密には異なります。
不動産売買契約書には、土地と建物の両方が含まれることが多いのに対し、土地売買契約書は土地のみの取引を対象としています。
例えば、注文住宅を建てるために「土地だけ」を購入する場合は、土地売買契約書が用いられます。一方で、すでに建物が建っている一戸建てを購入する場合は、不動産売買契約書が必要になります。
どちらの契約書も基本的な記載内容は似ていますが、取引対象に応じて適切な契約書を使い分けることが重要です。
重要事項説明書との違い
不動産売買契約書と混同されやすいものに「重要事項説明書」がありますが、これは契約書とは異なります。
重要事項説明書は、売買契約を結ぶ前に、宅地建物取引士（宅建士）が買主に対して物件の重要な情報を説明するための書類です。法律上、契約前に必ず交付することが義務付けられています。
例えば、「この土地は市街化調整区域にあり、建物が建てられない」といった情報が事前に説明されなかった場合、買主が購入後にトラブルに巻き込まれる可能性があります。そのため、契約前にしっかりと説明を受ける必要があります。
重要事項説明書は「契約の前に買主が内容を把握するための書類」、不動産売買契約書は「契約を正式に締結するための書類」と覚えておくと分かりやすいでしょう。
不動産売買契約書の作成目的
不動産売買契約書を作成する最大の目的は、売主と買主の権利・義務を明確にし、トラブルを防ぐことです。
不動産売買は金額が大きく、ローンや税金、登記手続きなど、多くの要素が絡むため、口約束ではリスクが高すぎます。契約書がなければ、どちらかが約束を破っても証拠がなく、法的に争うことが難しくなります。
例えば、売主が「10月1日に引き渡す」と約束していたのに、引き渡しが12月になってしまった場合、契約書があれば違約金を請求できます。しかし、口約束だけでは「そんな約束はしていない」と言われてしまい、泣き寝入りすることになりかねません。
契約書を作成することで、双方の約束を明確にし、安心して取引を進めることができます。
2．不動産売買契約書の作成と確認
不動産売買契約書は、売主と買主の間で不動産の売買を成立させるために必要不可欠な書類です。これを適切に作成し、しっかりと内容を確認することで、後のトラブルを防ぐことができます。本記事では、誰が契約書を作成するのか、また記載すべき重要な内容や確認すべきポイントについて詳しく解説します。
(1) 誰が作成する？
売主と買主のどちらが作成するのか？
不動産売買契約書は、売主と買主のどちらが作成するべきか疑問に思うかもしれません。一般的には、売主が契約書を用意することが多いですが、買主側も内容をしっかりと確認することが重要です。
個人間取引の場合
不動産会社を介さず、個人間で直接売買する場合は、売主または買主が契約書を作成する必要があります。しかし、不動産取引には専門的な知識が求められるため、契約書の作成ミスがトラブルの原因になることもあります。
不動産会社が仲介する場合
不動産会社が売買を仲介する場合、多くは仲介業者が契約書のドラフトを作成します。ただし、仲介業者はあくまで売主・買主の合意をサポートする立場のため、契約内容を完全に保証するものではありません。最終的な確認は当事者自身で行う必要があります。
専門家に依頼するべきか？
契約書の内容に不安がある場合は、専門家（行政書士、司法書士、弁護士など）に依頼するのが安心です。特に、高額な不動産取引や条件が複雑な契約の場合、専門家のチェックを受けることでリスクを最小限に抑えることができます。
(2) 記載内容と確認ポイント
契約書には、売買の基本事項だけでなく、さまざまな重要な条項を記載する必要があります。以下に、主な記載内容と確認すべきポイントを解説します。
売買の当事者・物件・売買代金
契約書には、売主・買主の氏名や住所、不動産の所在地や面積、売買代金などの基本情報を正確に記載する必要があります。記載ミスがあると契約そのものが無効になる可能性があるため、細心の注意を払いましょう。
融資特約（ローン特約）
買主が住宅ローンを利用する場合、契約書には「融資特約」を記載することが重要です。これは、もしローン審査が通らなかった場合、契約を無条件で解除できるというものです。ローンが通らないのに契約を強行すると、買主に大きな負担がかかるため、この特約は非常に重要です。
所有権移転・引渡し・抵当権抹消
不動産の所有権は、通常、売買代金の支払いと同時に買主へ移転します。また、売主が住宅ローンを利用していた場合、抵当権が設定されていることが多いため、売却時に抵当権を抹消する手続きが必要です。
税金の分担・収益の帰属
売買に関わる税金（登録免許税、不動産取得税、固定資産税など）の負担をどちらが負うのかも契約書に明記する必要があります。また、売買成立前に発生した家賃収入や管理費などの収益がどちらに帰属するかについても取り決めておきましょう。
契約不適合責任
契約不適合責任とは、引き渡された不動産が契約内容と異なる場合、売主が負うべき責任のことです。例えば、雨漏りやシロアリ被害などが引き渡し後に発覚した場合、売主が修理費を負担するケースもあります。どの範囲まで売主が責任を負うのか、契約書でしっかり定めておくことが重要です。
契約解除・違約金
契約解除の条件や、違約金の金額についても明記する必要があります。例えば、売主が一方的に契約を解除した場合、手付金の倍額を買主に返還する「手付倍返し」が適用されることが一般的です。
確認すべき重要ポイント
契約書を作成したら、以下の点を重点的に確認しましょう。
無理のある条件はないか
契約内容が一方的に不利になっていないかをチェックしましょう。例えば、異常に高い違約金や、売主側にのみ過剰な義務を課す条項がないかを確認することが大切です。
不明確な条件はないか
あいまいな表現があると、後でトラブルになる可能性があります。例えば、「引渡し時期は売主の都合による」といった曖昧な表現ではなく、「売買代金支払い後30日以内に引渡し」など、具体的に記載しましょう。
支払い・引き渡しスケジュールの整合性
売買代金の支払い日、所有権の移転日、引渡し日がスムーズに流れるようにスケジュールを調整することが重要です。これが不整合だと、たとえば「引渡しが完了しているのに売買代金が支払われていない」といった事態になりかねません。
不動産売買契約書は、売主・買主双方の権利と義務を明確にし、取引を円滑に進めるために重要な書類です。特に、契約内容の確認は慎重に行い、不安があれば専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。適切な契約書を作成・確認することで、安全でスムーズな取引を実現しましょう。
3．不動産売買契約の流れと必要書類
不動産の売買契約は、多くの人にとって一生に一度の大きな取引です。しかし、契約の流れや必要書類について知らないと、スムーズに進められず、不安に感じることもあるでしょう。不動産売買契約の流れと、売主・買主が準備すべき書類について分かりやすく解説します。
1. 不動産売買契約の流れ
(1) 重要事項説明書の読み合わせ
不動産を購入する際、まず宅地建物取引士（宅建士）から「重要事項説明書」の説明を受けます。これは、物件の権利関係や法的制限、契約条件などを記載した書類で、買主が契約前にしっかり理解しておくべき重要な情報が含まれています。
なぜ重要事項説明が必要なのか？
不動産は高額な取引であり、契約後のトラブルを防ぐために、買主が納得した上で契約を進める必要があるからです。
具体的な説明内容
物件の所在地や面積
用途地域（住宅用・商業用などの指定）
建築基準法や都市計画法に関する制限
契約解除に関する条件
住宅ローンを利用する際の注意点
例えば、購入予定の土地が「市街化調整区域」に指定されている場合、住宅を建てられない可能性があります。このような情報を知らずに契約すると、購入後に「家が建てられない！」といった問題が発生しかねません。
(2) 売買契約書の確認
重要事項説明を理解した後、次に「売買契約書」を確認します。この書類には、売主・買主の情報、物件の詳細、売買代金、支払い条件、引き渡し日など、契約の具体的な内容が記載されています。
確認すべきポイント
売買代金の支払い方法（手付金・中間金・残代金）
引き渡しの期日
契約解除に関する条項
瑕疵担保責任（売主が欠陥に対してどこまで責任を負うか）
(3) 売買契約書への署名・捺印
売買契約書の内容をしっかり確認し、問題がなければ、売主・買主双方が署名・捺印を行います。この時点で正式な契約が成立します。
(4) 手付金の授受
手付金とは、契約成立の証として買主が売主に支払うお金です。通常、売買代金の5～10%程度が相場です。
手付金の種類
証約手付：契約の証明として支払われるもの
解約手付：契約を解除する場合、買主が放棄することで解除が可能
違約手付：一方が契約違反した場合に没収・返還されるもの
例えば、買主が自己都合で契約を解除する場合、支払った手付金を放棄することになります。一方、売主が解除する場合は、手付金を倍返しする必要があります。
(5) 残代金決済・引き渡し
契約後、約1～2か月後に残代金の決済が行われます。
手続きの流れ
買主が残代金を支払う（銀行ローンを利用する場合は銀行で手続き）
売主が鍵や書類を引き渡す
固定資産税や管理費の清算（日割りで精算）
(6) 所有権移転登記の完了
最終的に、所有権移転登記を行い、買主の名義に変更されます。この手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。
2. 必要書類
(1) 売主が準備すべき書類
売主は以下の書類を準備する必要があります。
登記済権利証または登記識別情報（所有権を証明する書類）
固定資産税納税通知書（税金の清算に必要）
身分証明書（運転免許証など）
実印と印鑑登録証明書
住宅ローンがある場合はローン残高証明書
マンションの場合、管理規約や維持費の明細
(2) 買主が準備すべき書類
買主側も契約をスムーズに進めるために、以下の書類を準備します。
本人確認書類（運転免許証・パスポートなど）
印鑑（実印または認印）
収入証明書（源泉徴収票や確定申告書）
住宅ローンを利用する場合、金融機関の審査書類
住民票（登記のため）
不動産売買契約は、多くの書類と手続きが必要ですが、一つひとつの流れを理解すれば、スムーズに進めることができます。特に、重要事項説明書の確認や契約書の内容をしっかり把握することが、トラブルを防ぐ重要なポイントです。
もし契約内容に不安がある場合は、不動産会社や専門家に相談することをおすすめします。
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4．個人間の不動産売買契約のポイント
個人間で不動産を売買する場合、不動産会社を介さずに売主と買主が直接契約を結ぶことになります。これにより仲介手数料がかからないなどのメリットがありますが、一方でトラブルが発生しやすいなどのリスクも伴います。本記事では、個人間売買のメリット・デメリット、売買契約書の作成手順、注意点について詳しく解説します。
(1) 個人間売買のメリット・デメリット
① メリット
1. 仲介手数料が不要
通常、不動産を売買する際は不動産会社を仲介することが多く、売主・買主それぞれが「仲介手数料」を支払う必要があります。仲介手数料は「売買価格 × 3% + 6万円（+消費税）」が一般的な計算方法なので、高額な取引では数十万円～数百万円になることもあります。
個人間売買では、この仲介手数料を支払う必要がないため、売主はより多くの金額を手元に残せ、買主は実質的に安く物件を取得できます。
2. 交渉の自由度が高い
不動産会社が介入すると、価格交渉の範囲がある程度制限されることがあります。しかし、個人間での売買では、売主と買主が直接話し合うため、価格や支払い方法、引き渡し時期などを柔軟に決められます。例えば、「手付金を少なくする」「引き渡し後にリフォーム費用を一部負担してもらう」など、双方の都合に合わせた契約が可能です。
② デメリット
1. トラブルが発生しやすい
不動産売買では、契約内容に関するトラブルが発生しやすくなります。例えば、売主が説明していなかった欠陥が後から発覚したり、支払いが遅延したりするケースが考えられます。不動産会社を通せば、契約内容の確認やリスク回避のサポートを受けられますが、個人間売買ではすべて自己責任となるため、慎重な契約が必要です。
2. 契約書作成の手間がかかる
通常、不動産会社が契約書を用意してくれますが、個人間売買では売主と買主が自分たちで契約書を作成する必要があります。契約内容に不備があると、後でトラブルになったときに法的な保護を受けられないこともあります。契約書の作成には、専門的な知識が必要になるため、行政書士や弁護士に相談するのも一つの方法です。
3. 住宅ローンの利用が難しい
多くの銀行は、不動産会社を介さない個人間売買に対して住宅ローンを提供していません。そのため、買主は現金での支払いが求められることが多く、資金調達が難しくなる可能性があります。一部の金融機関では、売主側に不動産会社と同等の書類準備を求める場合があり、その手続きをクリアすればローンを利用できることもあります。
4. 登記手続きを自分で行う必要がある
不動産の名義変更（所有権移転登記）などの登記手続きは、通常、不動産会社や司法書士が代行しますが、個人間売買では自分たちで対応しなければなりません。登記手続きには専門知識が必要なため、多くの人が司法書士に依頼します。司法書士の報酬が発生しますが、スムーズに手続きを進めるためには、専門家に依頼するのが無難です。
(2) 個人間の売買契約書作成手順
1. 基本事項の確認・話し合い
売主と買主が、売買の条件を事前に話し合います。具体的には、売買価格、引き渡し日、支払い方法、物件の現状などを明確にします。
2. 価格の決定
類似物件の相場を調べたり、不動産査定サイトを利用したりして、適正な価格を決定します。
3. 必要書類の準備
売買に必要な書類を準備します。
売主が用意するもの：登記簿謄本（登記事項証明書）、固定資産評価証明書、建築確認済証 など
買主が用意するもの：本人確認書類、住宅ローン審査書類（ローンを利用する場合）など
4. 重要事項説明書の発行
不動産会社を介さない個人間売買では、重要事項説明書の発行義務はありません。しかし、後々のトラブルを防ぐために、できるだけ詳しく物件の状況を説明する書面を作成することをおすすめします。
5. 売買契約書の作成・締結
売買契約書には、物件情報、売買価格、支払い方法、引き渡し日などを明記します。後でトラブルにならないよう、曖昧な表現は避け、細かい条件まで記載しておきましょう。
6. 物件の引き渡し・代金の支払い
買主が代金を支払い、売主は物件を引き渡します。この際、鍵の受け渡しだけでなく、光熱費の清算や引き渡し確認書の作成も行うと、後のトラブルを防げます。
7. 抵当権抹消・所有権移転登記
住宅ローンが残っている場合は、売主が抵当権を抹消する手続きを行い、買主が所有権移転登記を申請します。登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。
(3) 個人間売買の注意点
1. 贈与税のリスク
親族間や知人間で相場より極端に安い価格で売買すると、税務署から「贈与」とみなされ、贈与税が課されることがあります。例えば、時価3,000万円の物件を500万円で売ると、2,500万円分が贈与と判断される可能性があります。適正価格で取引することが重要です。
2. 確定申告の必要性
不動産を売却すると、売主には譲渡所得税が発生する可能性があります。売却益が出た場合は、翌年の確定申告で申告しなければなりません。逆に、損失が出た場合も、条件によっては税金を軽減できる制度があるため、税理士に相談するとよいでしょう。
3. 契約条件を細かく交渉する重要性
「瑕疵（かし）担保責任」（契約不適合責任）について、売主がどこまで責任を負うのかを明確にしておかないと、後でトラブルになることがあります。例えば、「雨漏りが発覚したが、誰が修理費を負担するのか」といった問題を事前に決めておくことが大切です。
個人間売買は、仲介手数料を節約できる一方で、契約書の作成や登記手続きなどの手間が増え、トラブルのリスクも高まります。慎重に準備を進め、必要に応じて専門家に相談しながら進めることが成功の鍵となります。
5．不動産売買契約書の印紙税・電子化について解説！節税のポイントも紹介
不動産を売買する際には、契約書を作成するのが一般的です。この契約書には 「印紙税」 という税金がかかることをご存じでしょうか？ しかし、契約の方法によっては 印紙税を節約 することも可能です。さらに、契約書の 電子化 が進む中で、印紙税を支払わずに済むケースも増えてきています。
初心者の方でも分かるように 「印紙税の基本」 から 「節税のポイント」、そして 「電子契約によるメリット」 まで詳しく解説します。
1. 不動産売買契約書には印紙税が必要？
▶ 結論：紙の契約書には印紙税がかかる！
不動産売買契約書は 「課税文書」 として印紙税法の対象になります。つまり、紙の契約書を作成すると 契約の金額に応じた印紙税 を納めなければなりません。
▶ そもそも印紙税とは？
印紙税とは、 一定の契約書や領収書などの文書に対して課される税金 のことです。契約書に 「収入印紙」 を貼ることで納税する仕組みになっています。これは国の税収の一部となり、契約が公的に認められる証明にもなります。
例えば、1,000万円の不動産を売買する契約書を作成する場合、印紙税は 1万円 かかります（詳しくは次の章で解説）。このように、契約書の金額によって 印紙税の額は異なる のです。
2. 印紙税の額はいくら？
印紙税の金額は、不動産の売買価格によって変わります。以下の表をご覧ください。
売買金額 | 印紙税（通常） | 軽減税率（令和6年3月31日まで） |
100万円超～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
500万円超～1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
1,000万円超～5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
5,000万円超～1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
現在は 軽減措置 が適用されており、通常の半額で済みます（令和6年3月31日まで）。
例えば、3,000万円の不動産を売買する場合、本来の印紙税は 20,000円 ですが、軽減措置が適用されると 10,000円 で済みます。
3. 印紙税を節税するポイント
▶ ポイント①：契約書を2通作成しない
契約書を 売主・買主で1通ずつ作成 する場合、それぞれ印紙税を納める必要があります。しかし、 1通の契約書を共同で保管 する方法を取れば、印紙税は 1回分 で済みます。
▶ ポイント②：金額を記載しない
契約書に売買金額を明記しない 「金額の記載のない契約書」 にすれば、 印紙税が不要 です。ただし、銀行の融資審査などでは 契約金額の記載が求められる ことが多いため、実際には使いにくい方法です。
▶ ポイント③：電子契約にする（印紙税ゼロ！）
紙の契約書ではなく、 電子契約 にすることで 印紙税を完全にゼロ にできます。次の章で詳しく解説します。
4. 電子契約なら印紙税が不要？
▶ 電子契約には印紙税がかからない！
印紙税は 「紙の契約書」に対して発生する税金 なので、データとして作成される 電子契約書には適用されません。
たとえば、3,000万円の不動産売買契約を結ぶ場合、紙の契約書なら 10,000円 の印紙税が必要ですが、電子契約なら 0円 です。
この 印紙税ゼロ のメリットは大きいため、最近では 不動産の電子契約 が普及してきています。
5. 不動産売買契約書の電子化の可否と手続き
▶ 不動産売買契約書は電子化できる！
2022年の法改正により、不動産売買契約書の電子化 が正式に認められました。これは 「デジタル改革関連法」 に基づくもので、今後ますます電子契約が普及すると考えられます。
▶ 電子契約の手続き
電子契約を導入するには、次のような手続きが必要です。
電子契約サービスを利用する
代表的なサービスに「クラウドサイン」「GMOサイン」「DocuSign」などがあります。
電子署名を付与する
電子契約では、紙の署名・押印の代わりに 「電子署名」 や 「タイムスタンプ」 を利用します。
電子データとして保管する
契約書は 法的に認められた方法 で保管する必要があります。たとえば、改ざん防止機能があるクラウドシステムを利用するのが一般的です。
まとめ：不動産売買契約書は電子化で印紙税ゼロに！
✅ 紙の不動産売買契約書には 印紙税がかかる
✅ 契約金額に応じて 最大6万円以上の印紙税 が発生
✅ 節税のポイントは 「契約書を1通にする」「電子契約にする」
✅ 電子契約なら印紙税が不要！
✅ 法改正により不動産契約の電子化が可能に
これから不動産売買を考えている方は、ぜひ 電子契約の活用 も検討してみてください！
6．契約後の手続きと確定申告
不動産の売買契約が成立した後も、重要な手続きがいくつかあります。特に、売買契約後の「引き渡し手続き」と「確定申告」は、スムーズに進めなければなりません。これらの手続きを適切に行わないと、トラブルの原因になったり、税金面で不利になることがあります。契約後に必要な手続きを詳しく解説します。
(1) 売買契約後の引き渡し手続き
不動産の売買契約が成立した後、買主に物件を正式に引き渡すための手続きがあります。この過程で必要な書類の準備や、境界の確認などを適切に行うことが重要です。
① 必要書類の準備
売買契約後、物件を引き渡す際には、次のような書類が必要になります。
登記済権利証または登記識別情報これは、不動産の所有者が正式に誰であるかを示す証明書のようなものです。所有権を買主に移すために必要です。
固定資産税納税通知書売主が支払っている固定資産税の情報を買主に引き継ぐために使います。売買のタイミングによっては、固定資産税を日割り計算して清算することもあります。
建築確認済証・検査済証（建物がある場合）建物が適法に建てられたことを証明する書類です。これがないと、買主が住宅ローンを利用する際に問題が発生することがあります。
鍵や設備の取扱説明書物件の鍵はもちろん、エアコンや給湯器などの設備がある場合、その取扱説明書や保証書も引き渡します。
例え話：「家を売る」というのは「バトンタッチ」と同じです。バトンを渡すときに、ルールブック（登記済権利証）や、どこを走るかの地図（境界確認書）、道具の使い方（設備の説明書）を一緒に渡すことで、次の人がスムーズに走れるようになります。
② 境界の確認
土地の売買において、境界線が曖昧だと後々トラブルになる可能性があります。そのため、引き渡し前にしっかりと境界を確認しておくことが重要です。
境界標の確認隣地との境界には「境界標（杭やプレート）」が設置されていることが多いですが、時間が経つと埋もれたり、なくなったりすることがあります。売主としては、これを確認し、必要であれば再設置することが望ましいです。
測量図の用意境界に関するトラブルを防ぐために、測量図を準備し、買主に説明できるようにしておくと安心です。
③ 物件の引き渡し
売買契約の締結後、決められた引き渡し日に物件を買主に引き渡します。その際、以下の点に注意しましょう。
残代金の受領物件の引き渡し時に、買主から残りの代金を受け取ります。この支払いが完了するまでは、鍵を渡さないようにしましょう。
所有権移転登記の手続き買主が正式に所有者になるためには、所有権移転登記を行う必要があります。通常は司法書士が手続きを代行するため、必要な書類を準備しておきます。
引き渡し確認書の作成「物件を確かに引き渡しました」という証拠として、売主・買主双方が署名する「引き渡し確認書」を作成するのが一般的です。
ポイント:引き渡しの際は「お金をもらってから鍵を渡す」が鉄則です。
(2) 不動産売却後の確定申告
不動産を売却した後は、税金の手続きをしなければなりません。売却で利益が出た場合には、確定申告が必要になります。
① 確定申告が必要なケース
不動産を売却した場合、以下のようなケースでは確定申告が必要です。
売却によって「利益（譲渡所得）」が出た場合
売却によって損失が出たが、税金の還付を受けたい場合
逆に、売却で損失が出ても税金を還付申請しない場合は、確定申告をしなくても問題ありません。
② 譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用）
取得費 … 物件を購入したときの価格や、購入時の諸経費（登録免許税・仲介手数料など）
譲渡費用 … 売却のためにかかった費用（仲介手数料・測量費など）
例えば、3,000万円で購入した家を4,000万円で売却し、諸経費が200万円かかった場合：
4,000万円 -（3,000万円 + 200万円）= 800万円（譲渡所得）
これに税率をかけて税金を計算します。
③ 確定申告の手続きと税務署への提出方法
確定申告の際には、以下の書類を準備します。
確定申告書B
譲渡所得の内訳書
売買契約書のコピー
取得費や譲渡費用を証明する書類（領収書など）
提出方法は、以下のいずれかです。
税務署に直接持参
郵送で提出
e-Tax（電子申告）でオンライン提出
④ 申告しない場合の罰則
確定申告をしなかった場合、延滞税や加算税が課されることがあります。特に、悪質な場合は「重加算税」として、通常よりも高い税率でペナルティが課されることもあるため、忘れずに申告を行いましょう。
不動産の売却後は、引き渡し手続きと確定申告を正しく行うことが重要です。
引き渡し手続きでは、必要書類を準備し、境界確認をしっかり行い、代金の受領と所有権移転登記を確実に進めましょう。
確定申告は、利益が出た場合に必須であり、正しく申告しないとペナルティが発生する可能性があります。
手続きを適切に行うことで、トラブルを防ぎ、スムーズに売却を完了できます。
7．不動産売買契約書の重要性と注意点を分かりやすく解説！
1. 契約書のチェックポイント
(1) 物件の詳細が正しく記載されているか
契約書には、売買の対象となる不動産の情報（所在地、広さ、建物の構造など）が記載されています。例えば、「土地の広さが50㎡だと思っていたら、実際には45㎡だった」といったトラブルを防ぐためにも、登記簿や測量図と照らし合わせて確認しましょう。
(2) 代金や支払い条件に問題がないか
売買価格や支払い方法（手付金・残代金の支払い時期など）も明確に記載されています。特に手付金（売買価格の一部を契約時に支払うお金）については、「手付解除（一定期間内なら契約を解除できる権利）」のルールがあるので、しっかり確認しましょう。
(3) 引き渡しの条件が明確か
「引き渡し」とは、物件の所有権を買主に移すことです。契約書には、「○月○日までに引き渡す」「引き渡し前に修繕が必要」といった条件が書かれている場合があります。契約後に「まだ住人が出ていなくて入居できない」といった事態にならないよう、日程をしっかり確認しておきましょう。
(4) 契約解除や違約金の規定
契約を途中でやめる場合のルール（解除条件や違約金）も重要なポイントです。例えば、「買主がローン審査に通らなかった場合は契約を解除できる」といった「ローン特約」があるかどうかを確認することで、万が一ローンが通らなかった場合のリスクを避けられます。
2. トラブルを防ぐために専門家のサポートを活用しよう
不動産売買契約は法律や専門用語が多く、一般の人には難しい内容が含まれています。そのため、専門家（行政書士・司法書士・不動産会社・弁護士）に相談することが重要です。
例えば、「契約書の内容に不安がある」「支払いスケジュールに問題がないか確認したい」といった場合、専門家にチェックしてもらえば、リスクを事前に回避できます。また、契約内容に不備があった場合、契約後にトラブルになることを防ぐためのアドバイスも受けられます。
3. 確定申告など契約後の手続きも忘れずに
不動産を売買すると、契約が終わった後にも重要な手続きが必要になります。
(1) 買主がやるべき手続き
所有権移転登記（司法書士に依頼して法務局で名義変更する手続き）
住宅ローン控除の申請（ローンを組んで購入した場合、税金の還付を受ける手続き）
(2) 売主がやるべき手続き
譲渡所得税の申告（売却益が出た場合、確定申告が必要）
固定資産税の精算（引き渡し日までの分を日割り計算して支払う）
例えば、「家を売って利益が出たけど、確定申告を忘れていた」というケースでは、後から税務署から追徴課税を受けることもあります。契約だけで終わりではなく、税金や登記などの手続きもスムーズに進めることが大切です。
4. まとめ
✅ 不動産売買契約書は慎重に確認することが重要！
✅ 専門家のサポートを活用し、契約内容をしっかりチェック！
✅ 契約後の手続き（登記・税金）も忘れずに準備！
不動産の売買は、一生に何度も経験するものではないため、慎重に進めることが大切です。契約書をきちんと理解し、専門家のサポートを受けながら、安全な取引を目指しましょう。
8．契約書作成は弁護士・行政書士どっちに依頼すればいい？
契約書を作成する際、「弁護士と行政書士、どちらに依頼すればよいのか？」と悩む方は多いでしょう。どちらの専門家も契約書作成の業務を行いますが、その役割や対応範囲には違いがあります。本記事では、専門家に依頼するメリットや具体例を交えながら、どちらを選ぶべきかを解説します。
専門家に依頼するメリット
1. 契約のリスクを防げる
契約書には、当事者同士の合意内容が明確に記載されます。しかし、素人が作成すると、法律的に不備があったり、トラブルが発生したときに対応しきれなかったりするリスクがあります。専門家に依頼することで、契約の抜け漏れを防ぎ、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。
具体例
たとえば、フリーランスが企業と業務委託契約を結ぶ際、報酬の支払い期限や業務範囲の記載が不明確だと、後々「こんなはずじゃなかった」と揉める原因になります。専門家に依頼すれば、報酬の支払い遅延時のペナルティや、契約解除の条件など、重要な事項を適切に盛り込んだ契約書を作成できます。
2. 自社や個人に適した契約内容にできる
契約書の雛形（テンプレート）はインターネット上にもありますが、それをそのまま使うと、自社のビジネスモデルに合わなかったり、不要な条項が含まれていたりすることがあります。専門家は依頼者の事情をヒアリングし、最適な契約書を作成してくれます。
具体例
例えば、飲食店のオーナーがテナント契約を結ぶ際、一般的な賃貸借契約書だけでは、営業時間の制限や原状回復義務について十分にカバーされていないことがあります。専門家に相談すれば、こうした細かい点も考慮した契約書を作成でき、トラブルを未然に防げます。
行政書士と弁護士の違いは？
契約書作成を依頼できる専門家には、行政書士と弁護士の2種類があります。それぞれの違いを理解することで、自分に適した専門家を選びやすくなります。
行政書士：契約書作成の専門家
行政書士は、主に「契約書の作成」を専門とする国家資格者です。法律に基づいた正確な契約書を作成し、行政手続きや許認可申請にも対応できます。
具体例
・事業者間の業務委託契約書の作成 ・飲食店や美容サロンなどのテナント契約書の作成 ・売買契約書や合意書の作成
ただし、行政書士は「紛争が発生した場合の代理交渉」や「法廷での弁護」は行えません。トラブルが発生した際の対応まではできないため、契約内容に不安がある場合は、弁護士に相談する必要があります。
弁護士：法律トラブルに対応できる専門家
弁護士は、契約書の作成だけでなく、契約に関する紛争対応や訴訟の代理もできる法律の専門家です。トラブルが発生した際のリスクを考慮し、より強固な契約書を作成できます。
具体例
・企業間の買収、合併契約書の作成と交渉 ・高額な不動産売買契約の作成とリーガルチェック ・契約違反が起きた際の法的対応
弁護士に依頼すると、契約書の作成だけでなく、万が一の紛争時にも対応してもらえるというメリットがあります。ただし、弁護士の費用は行政書士より高額になることが一般的です。
専門家に依頼する際の費用と流れ
費用の相場
依頼する専門家や契約書の種類によって、費用は異なります。一般的な相場は以下のとおりです。
専門家 | 費用の目安 |
行政書士 | 契約書作成3万～10万円、リーガルチェック1万～3万 |
弁護士 | 契約書作成10万～30万円、紛争対応10万円以上 |
行政書士は比較的リーズナブルな価格で契約書を作成できますが、紛争対応はできません。一方、弁護士は費用が高めですが、契約のリスク管理を徹底できるというメリットがあります。
依頼の流れ
専門家を選ぶ：契約内容や将来的なリスクを考慮し、行政書士か弁護士のどちらに依頼するか決める。
相談・ヒアリング：依頼者の状況を詳しく聞き、契約書の目的や必要な条項を確認する。
契約書の作成・修正：専門家が契約書を作成し、依頼者と確認しながら修正を加える。
最終確認・納品：完成した契約書を納品し、必要に応じて公証役場での認証を行う。
具体例
たとえば、フリーランスが業務委託契約を結ぶ際、
行政書士に相談し、業務範囲や報酬条件をヒアリング。
契約書のドラフトを作成し、内容を確認。
必要に応じて修正し、最終版を納品。
依頼者が契約書に署名し、取引先と締結。
このような流れで進めるため、契約の重要性を理解しながら進めることができます。
まとめ
契約書作成を専門家に依頼することで、契約のリスクを防ぎ、スムーズな取引を実現できます。
行政書士は契約書の作成が得意で、費用を抑えられるが、紛争対応はできない。
弁護士は契約書作成に加えてトラブル対応も可能だが、費用は高め。
契約内容や想定リスクに応じて、適切な専門家を選びましょう。
また、おてがる契約書では、どんな契約書も一律２万円で作成しています。作成依頼はLINEで簡単に行うことができるため、誰でもてがるに利用することが可能です。弁護士・司法書士が作成する契約書は費用が高額です。おてがる契約書は行政書士が運用しておりオンライン・電話・メールを活用して、簡単・格安でスピードが速く最短で納品が可能です。
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