令和7年版｜トラブル解決の立ち退き合意書とは？｜一律2万円おてがる契約書.com｜【テンプレート・ひな形付き】立ち退き料の相場や契約書条項まで行政書士が徹底解説‼

代表行政書士堤
9月9日
読了時間: 42分

🌺こんにちは！おてがる契約書の代表行政書士堤です。

本日は立ち退き合意書についての重要なポイントを解説したコラム記事をお届けします。立ち退きの場面は、借主・貸主の双方にとって大きな負担やトラブルの原因になりやすいものです。そんなときに役立つのが「立ち退き合意書」です。本ブログでは、初めて立ち退き合意書に触れる方でもわかりやすいよう、必要な内容や注意点、トラブルを避けるためのポイントを丁寧に解説していきます。

本記事のまとめ：

重要事項	概要
立ち退き合意書の法的効力と必要性	書面で残すことで、口約束や念書では不十分な場合でも、法的に強制力を持たせることができる。
借主・貸主双方の視点を押さえた内容作り	退去期限、立ち退き料、原状回復費用など、双方のニーズをバランスよく盛り込むことでトラブルを防止。
公証や専門家活用のメリット	公正証書化や弁護士・管理会社の関与により、契約の安全性と履行確実性を高めることができる。

🌻立ち退き交渉や契約書作成は、知識がないまま進めると損をするリスクがあります。本記事を読むことで、立ち退き料の相場、契約書に必ず盛り込むべき事項、借主・貸主双方の視点や公証手続きまで理解できます。少しの事前準備で、トラブルを未然に防ぎ、安全かつスムーズな立ち退きを実現できます。

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▼目次

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～事例・比較分析紹介～

～番外編～

　契約書作成は弁護士・行政書士どっちに依頼すればいい？

1．はじめに

賃貸物件に住んでいる方の中には、建物の所有者や管理会社から「立ち退き」を求められる場面があります。立ち退きとは、簡単に言えば「今住んでいる場所を退去しなければならない」という意味です。しかし、このとき借主がどのように対応するかによって、後々のトラブルを防ぐことができるかどうかが大きく変わります。そこで重要なのが「立ち退き合意書」です。

借主にとって「立ち退き合意書」がなぜ重要か

立ち退きを求められたとき、口頭だけで「〇日までに出ます」と約束してしまうと、後でトラブルになる可能性があります。例えば、家主が「立ち退き料（退去に際して支払われるお金）を払う」と言ったけれども、口約束のままでは支払われないことがあります。

ここで「立ち退き合意書」を作成しておくと、次のようなメリットがあります。

約束内容を明確に残せる
- 「いつまでに立ち退くか」「立ち退き料はいくらか」などを文章として記録できます。
- 文章として残すことで、後から「そんな話は聞いていない」と言われる心配が減ります。
法的効力が強くなる
- 立ち退き合意書は契約書の一種です。署名や押印があれば、裁判になった場合でも証拠として利用できます。
- 口頭の約束や簡単な念書（メモのようなもの）と違い、法的に認められやすい点が大きな特徴です。
トラブル防止につながる
- 立ち退きに関する条件や金額が明確になるので、双方の誤解や争いを防ぎます。
- 万が一問題が起きた場合も、合意書をもとに交渉や裁判をスムーズに進められます。

書面で残すことの法的効力と、口約束・念書との違い

法律の世界では、同じ「約束」でも形によって効力が変わります。ここでポイントとなるのは以下の3つです。

形態	特徴	注意点
口約束	口頭で約束しただけ	証拠が残りにくく、トラブル時に不利
念書	メモや手書きの簡単な書面	曖昧な表現が多いと効力が弱い
立ち退き合意書	書式を整え署名・押印した正式な書面	法的効力が強く、裁判でも証拠として認められやすい

具体例でイメージしてみましょう

口約束の場合：家主が「立ち退き料を出します」と言ったけど、支払われなかった。証拠がないので借主は泣き寝入りするしかない。
念書の場合：「退去します。立ち退き料については後日話し合い」と書かれているが、条件が不明確で支払いを求めても家主が応じない可能性がある。
立ち退き合意書の場合：「2025年10月31日までに退去し、立ち退き料として50万円を支払う」と明記されていれば、家主は支払いを拒否できず、借主は安心して退去できる。

このように、立ち退き合意書は「借主を守る盾」として非常に重要です。口頭だけでは不十分であり、正式な書面で条件を残すことが借主の権利を守る第一歩になります。

2．立ち退き合意書とは

「立ち退き合意書」という言葉を初めて聞く方も多いかと思います。簡単に言うと、立ち退きをめぐる条件を文章にして明確に記録した契約書のことです。ここでは、その定義や役割、法律との関係について、初心者でもわかるように解説します。

定義と役割

立ち退き合意書は、家主（貸主）と借主の間で交わされる書面で、主に以下の役割があります。

円満退去のための契約書
- 借主が安心して退去できるよう、退去日や立ち退き料、荷物の搬出方法などを明確にします。
- 例えると、旅行に行く前に「誰が何を持っていくか」を家族で決めて書き留めるようなものです。決めておかないと、後で喧嘩になることがありますよね。それと同じです。
トラブル防止のための契約書
- 立ち退き時の条件を文章として残すことで、口約束だけでは起こりうるトラブルを防ぎます。
- 例えば、家主が「立ち退き料を支払う」と言ったまま支払わなかった場合、書面があれば裁判や交渉で借主は有利になります。
権利・義務の明確化
- 「いつまでに出るか」「立ち退き料はいくらか」「修繕や原状回復の責任は誰が負うか」などを明確化します。
- これにより、双方が同じ認識で退去手続きを進められます。

借地借家法との関係

日本では、借地や借家に関する法律として借地借家法があります。立ち退き合意書も、この法律の枠組みの中で作られることが多いです。

借地借家法の基本ポイント

借主は簡単には追い出せない
- 借地借家法では、家主が「勝手に出て行け」と言っても借主をすぐに追い出せません。
- 家主が立ち退きを求める場合、正当事由が必要です。
正当事由とは？
- 正当事由とは、「家主が立ち退きを求めるのに妥当な理由」のことです。
- 具体例：
  - 建物を取り壊して新しい建物を建てる必要がある
  - 家主自身がその建物に住む予定がある
  - 借主が契約違反をしている
- 正当事由がない場合、借主は立ち退かなくても良いとされています。
立ち退き合意書との関係
- 借地借家法の制約があるため、立ち退きを求める際は法律に沿った条件で借主に同意を得る必要があります。
- 立ち退き合意書は、この同意を文章として証拠化する手段です。
- つまり、「法律で守られた借主の権利」と「家主が求める退去条件」を両立させる重要なツールなのです。

具体例で理解する

例えば、以下のようなケースを考えてみましょう。

家主Aさんは自宅兼貸しアパートを建て替えたい
借主Bさんは契約期間がまだ残っている

口頭で「建て替えするから出てほしい」と言うだけでは、Bさんは出る義務はありません。ここで立ち退き合意書を作り、以下を明記します。

退去日：2025年12月31日
立ち退き料：50万円
退去手続き：荷物搬出の期日、原状回復の範囲

これにより、Bさんは条件に納得した上で退去でき、Aさんも安心して建て替え工事を始められます。

まとめ

立ち退き合意書は、借主と家主双方にとって安心・安全な退去のための契約書
借地借家法のルールの中で、正当事由がある場合に限り借主の同意を得て作成する
口約束や簡易的な念書と比べ、法的効力が高くトラブル防止につながる

立ち退き合意書は、借主を守るだけでなく、家主にとっても建物や資産を円滑に管理するための重要な書類です。次の章では「立ち退き合意書に記載すべき具体的な項目」を初心者向けに詳しく解説できます。

3．立ち退き合意書に必ず記載すべき事項

立ち退き合意書は、単に「出ます・出してください」と書くだけでは不十分です。内容をしっかり記載しておくことで、借主・家主双方のトラブルを防ぐことができます。ここでは、特に重要な項目を初心者でも理解できるように詳しく解説します。

1. 賃貸借契約解除に対する合意

立ち退き合意書の最初のポイントは、賃貸借契約を解除することについて両者が同意しているかを明確にすることです。

具体例：「借主Bは、家主Aとの間で締結している賃貸借契約（契約番号〇〇）を、2025年12月31日付で解除することに同意する。」
補足説明：契約解除に対する合意を文章化することで、後で「契約はまだ有効だ」と言われるリスクを防げます。

2. 退去期限（猶予期間）

退去日や猶予期間は、借主が新居を探したり荷物を整理する時間を確保するために重要です。

具体例：「退去期限は2025年12月31日とし、必要に応じて30日間の猶予期間を設ける。」
補足説明：猶予期間を設けることで、借主は焦らずに退去準備ができます。一方、家主もいつから物件を自由に使用できるかが明確になり、計画が立てやすくなります。

3. 立ち退き料の金額と支払条件

立ち退き料は、借主がスムーズに退去するための金銭的な補償です。

具体例：「立ち退き料として50万円を支払う。支払日は2025年12月15日、現金または銀行振込で行う。」
補足説明：支払い方法・日付まで明確にすることで、支払いトラブルを防止できます。

4. 敷金の返還と精算方法

敷金は契約時に預けた保証金で、原状回復費や未払家賃に充当されます。

具体例：「敷金20万円は原状回復費用を差し引き、残額を退去日までに返還する。」
補足説明：敷金精算のタイミングや計算方法を明記することで、返還トラブルを防げます。

5. 室内残存物の取り扱い

借主が退去時に荷物を残した場合の処理方法を決めておくことが大切です。

具体例：「退去時に残された荷物は、借主が責任をもって撤去する。撤去されない場合、家主は処分可能とする。」
補足説明：荷物の処分に関する争いを避けるために、処分方法や責任の所在を明確にします。

6. 原状回復義務と費用負担

原状回復とは、借主が退去時に借りた状態に戻す義務です。

具体例：「借主は壁紙の汚れや床の傷など日常使用による損耗を除き、原状回復費用を負担する。」
補足説明：日常使用で生じる軽微な汚れは借主負担にならないケースが多いですが、具体例を示すとトラブル防止になります。

7. 退去遅延時の使用損害金

退去が期限を過ぎた場合のペナルティを定めます。

具体例：「退去期限を過ぎた場合、1日あたり5,000円の使用損害金を借主が支払う。」
補足説明：使用損害金は、家主が物件を予定通り利用できない場合の損害を補償する仕組みです。

8. 公共料金・管理費の精算方法

光熱費や管理費の精算も重要です。

具体例：「電気・ガス・水道料金および管理費は、退去日までの実費を日割計算し、借主が精算する。」
補足説明：日割り計算を明記すると、請求額に関する誤解を防ぐことができます。

9. 清算条項（今後請求しない旨の取り決め）

退去後に追加請求が発生しないように、清算条項を設けます。

具体例：「本合意書に基づき、立ち退き料、敷金、原状回復費用、管理費の清算を完了した時点で、双方はこれ以上請求しないことに合意する。」
補足説明：清算条項を入れることで、退去後に「追加でお金を請求された」といったトラブルを防止できます。

まとめ

立ち退き合意書に記載すべき事項は次の通りです。

賃貸借契約解除の合意
退去期限（猶予期間）
立ち退き料の金額・支払条件
敷金の返還と精算方法
室内残存物の取り扱い
原状回復義務と費用負担
退去遅延時の使用損害金
公共料金・管理費の精算方法
清算条項

これらを明確に文章化することで、借主・家主双方が安心して退去手続きを進めることができます。文章が具体的であるほど、後々のトラブルを防ぐ力が強まります。

4．借主が確認すべき重要ポイント

立ち退き合意書を交わす際、借主は内容をしっかり確認することがとても重要です。記載内容を軽く見てしまうと、後で金銭トラブルや退去トラブルに発展することがあります。ここでは、借主が必ず確認すべきポイントを詳しく解説します。

退去期限：余裕ある日程か

退去期限は、借主が新しい住まいを見つけ、荷物を整理するための時間を確保する重要な項目です。

具体例「退去期限は2025年12月31日とする。」
確認ポイント
- 退去までの期間が短すぎないか
- 引越し業者の手配や荷物整理の時間は十分か
- 新居の契約開始日とズレがないか
補足説明仮に退去期限が迫っていると、引越し費用が高くなったり、荷物を運べずに残してしまうリスクがあります。家主と相談して、余裕ある日程を設定してもらうことが安心です。

立ち退き料と支払期日：契約時か退去完了時か

立ち退き料は、借主が円滑に退去するための金銭的補償です。支払時期がいつかも重要です。

具体例
- 契約時に全額支払い：退去前に立ち退き料を受け取れる
- 退去完了時に支払い：退去後に家主から受け取る
確認ポイント
- 支払期日が明確に書かれているか
- 支払い方法は現金・振込など明記されているか
- 立ち退き料が全額支払われないリスクはないか
補足説明例えると、旅行の前に宿泊費を先払いするか、後払いにするかを決めるようなものです。どちらが自分に安心かを考えて選ぶことが大切です。

原状回復費用の負担範囲：敷金から差し引くのか追加請求されるのか

退去時の原状回復費用は、借主にとって大きなポイントです。

具体例「通常の使用による傷・汚れを除き、原状回復費用は借主負担とする。費用は敷金から差し引く。」
確認ポイント
- どこまでの損耗が借主負担か
- 敷金で精算するのか、別途追加請求される可能性があるのか
- 修繕費用の計算方法や上限が明記されているか
補足説明日常生活で生じる小さな傷や汚れまで請求されると不公平です。具体例を確認し、「通常使用による損耗は請求されない」と明記されているかチェックしましょう。

敷金の返還：全額か一部か、いつ返還されるか

敷金の返還は、借主にとって立ち退き後の経済的な安全を左右します。

具体例「敷金20万円は、原状回復費用を差し引いた残額を退去日までに返還する。」
確認ポイント
- 敷金の返還額が明確か
- 返還時期はいつか
- 原状回復費用などで差し引かれる可能性は明示されているか
補足説明敷金返還が遅れると、新居の初期費用に影響します。返還日を明記してもらうことが安心です。

収入印紙の貼付：印紙税課税対象か

立ち退き合意書は、契約書の一種なので、印紙税がかかる場合があります。

具体例
- 立ち退き料が記載された書面の場合、契約金額に応じて収入印紙を貼る必要がある
- 例：立ち退き料50万円の場合は200円の印紙を貼付
確認ポイント
- 契約書に印紙税が必要かどうか
- 誰が印紙を負担するか明記されているか
補足説明印紙を貼らないと、後で税務署から課税・過料の対象になる可能性があります。借主・家主で負担方法を合意しておくと安心です。

まとめ

借主が立ち退き合意書を確認する際の重要ポイントは次の通りです。

退去期限：余裕ある日程になっているか
立ち退き料と支払期日：契約時か退去完了時か明確か
原状回復費用の負担範囲：敷金で精算されるか、追加請求の可能性はないか
敷金の返還：全額か一部か、返還時期は明記されているか
収入印紙の貼付：印紙税が必要か、負担者は誰か

これらをしっかり確認することで、立ち退き後に「思わぬ出費があった」「返金が遅れた」といったトラブルを未然に防ぐことができます。

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5．立ち退き料の相場と増額交渉

立ち退きの際に家主から支払われる「立ち退き料」は、借主にとって退去のタイミングや金銭的な負担を大きく左右する重要なポイントです。ここでは、立ち退き料の相場や請求できないケース、実際の増額交渉のポイントをわかりやすく解説します。

住宅／店舗／オフィスごとの目安

立ち退き料は物件の種類や契約条件によって異なります。一般的な目安は以下の通りです。

1. 住宅の場合

相場：家賃の1〜3か月分程度が目安
補足例：家賃10万円のマンションなら、10万円〜30万円が一般的
補足説明：借主が新居を探すための費用や引越し費用の補償が中心です。家主が一方的に退去を求める場合は、借主の負担軽減を目的として支払われます。

2. 店舗の場合

相場：家賃の3〜6か月分程度、場合によっては1年分以上
補足例：家賃20万円の店舗なら、60万円〜120万円が目安
補足説明：店舗は営業上の損失や設備の撤去費用も考慮されます。例えば、冷蔵庫や陳列棚などの設備を新店舗に移動する費用も補償対象になることがあります。

3. オフィスの場合

相場：家賃の1〜3か月分程度
補足例：家賃50万円のオフィスなら50万円〜150万円が目安
補足説明：オフィスの場合、退去後の業務移転や設備移動のコストが加味されます。契約期間の残存期間や契約条件によって増額の余地もあります。

「立ち退き料を請求できないケース」

立ち退き料は必ず支払われるわけではありません。以下のようなケースでは請求できないことがあります。

定期借家契約の場合
- 契約期間があらかじめ決まっており、満了時に借主が自動的に退去する場合、家主は立ち退き料を支払う義務はありません。
- 例：契約期間1年の定期借家契約で、期間満了で退去する場合。
家賃滞納や契約違反がある場合
- 借主が家賃を滞納していたり、契約違反（無断改装など）を行った場合、家主に立ち退き料を請求する権利は制限されることがあります。
正当事由がないケース
- 借地借家法では、正当な理由がなければ借主を追い出せませんが、借主側から立ち退き料を請求できるかは、交渉次第です。
補足説明：要するに「借主が悪い理由で退去する場合」や「そもそも契約満了で自然に出る場合」は、立ち退き料は原則として支払われないと覚えておくとわかりやすいです。

実際の増額事例と交渉のポイント

立ち退き料は、交渉次第で増額できる場合があります。ここでは具体例と交渉のコツを紹介します。

1. 増額事例

事例1：住宅の場合家賃10万円のマンションで、借主が退去までに引越し費用30万円かかる場合、家主との交渉で立ち退き料を家賃2か月分＋引越し費用30万円（合計50万円）に増額できたケースがあります。
事例2：店舗の場合家賃20万円の店舗で、設備移設費や営業損失を加味して、家賃3か月分の立ち退き料を家賃6か月分に増額交渉成功。交渉の根拠として、撤去費用や新店舗準備費用を具体的に提示しました。

2. 交渉のポイント

増額理由を明確にする
- 引越し費用、営業損失、原状回復費用など、具体的な金額を示す
- 書類や見積書を添えると説得力が増す
退去時期の柔軟性を示す
- 家主が早期に物件を使えるメリットを伝えると、立ち退き料増額の余地が出やすい
法的根拠や慣例を確認
- 借地借家法上の正当事由や過去の裁判例を参考にすると交渉材料になる
補足説明：増額交渉は、感情論ではなく「合理的な費用や損失を数字で示す」ことがポイントです。具体例や資料を用意すると家主も納得しやすくなります。

まとめ

立ち退き料の相場は、住宅・店舗・オフィスで異なり、家賃や設備、業務損失を考慮して決まる
請求できないケースもある（定期借家契約、家賃滞納、契約違反など）
増額交渉では、具体的な費用や損失を明示し、合理的に説明することが成功の鍵

立ち退き料は、借主にとって退去をスムーズかつ経済的に負担の少ないものにする重要な条件です。正しい相場を把握し、必要に応じて交渉することが、トラブル回避につながります。

6．ありがちな無効条項・大家の罠

立ち退き合意書を作る際、借主に不利な内容が含まれている場合があります。こうした条項は「無効」とされることもあるため、借主は内容をよく確認する必要があります。ここでは、特に注意すべき代表的な条項を解説します。

「立ち退き料は一切請求しない」

内容の例「借主は、立ち退き料を一切請求しないものとする。」
問題点
- 借地借家法では、借主が正当な理由で退去する場合、立ち退き料を請求できる権利があります。
- この条項を無理やり契約書に入れても、裁判所は「借主に不利益すぎる」と判断し、無効とする可能性があります。
補足説明例えると、「お店の商品を買ったら、壊れても返品は絶対できません」と書かれているようなものです。法律で守られた権利まで放棄させる条項は無効になることがあります。

「即座に退去する義務がある」

内容の例「立ち退き要求があった場合、借主は即座に退去しなければならない。」
問題点
- 借主には新居を探す期間や荷物整理の時間が必要です。
- 法律上、借主の生活や権利を著しく制限する即時退去義務は無効とされる可能性があります。
補足説明仮に契約書に「明日までに出ろ」と書かれていても、現実的には生活や荷物の搬出の都合上不可能です。裁判所も「合理的期間の猶予」を借主に認める傾向があります。

「老朽化の場合は立ち退き料を請求できない」

内容の例「建物が老朽化している場合、借主は立ち退き料を請求できない。」
問題点
- 老朽化だけを理由に借主の権利を奪う条項は、法律上無効となる可能性があります。
- 立ち退き料は、建物の状況だけでなく、借主の引越し費用や生活上の損失も考慮されるため、単純に「老朽化だから請求不可」とすることは認められません。
補足説明例えると、「壊れかけの家だから、返金はできません」と言われているようなものです。実際には損失や費用は法律で保護されます。

借主に不利な特約は無効となる可能性

上記のような条項は、いずれも借主の権利を過度に制限する特約です。法律では、借主の生活や権利を守るために、こうした特約は無効と判断されるケースがあります。

チェックポイント
- 契約書に「立ち退き料請求不可」と書かれていないか
- 退去日が即日になっていないか
- 老朽化や理由によって借主の権利が制限されていないか
補足説明無効となる特約は、契約自体が取り消されるわけではなく、「その部分だけ効力がない」と判断されます。つまり、立ち退き料や猶予期間など、法律で守られた権利は請求可能です。

まとめ

「立ち退き料は請求できない」「即座に退去」「老朽化で請求不可」といった条項は、借主に不利な特約
過度に権利を制限する条項は無効となる可能性がある
契約書に不利な条項がないか、必ず確認することが重要

借主は、立ち退き合意書の内容をよく確認し、不明点や不利益な条項があれば、弁護士や専門家に相談して修正することが安心です。

7．弁護士に相談するメリット

立ち退き合意書の作成や立ち退き交渉は、法律知識がないまま進めると、後でトラブルになるリスクがあります。弁護士に相談することで、借主は安心して手続きを進めることができます。ここでは、弁護士を活用するメリットを具体的に解説します。

1. 代理交渉：感情的対立を避け、条件を有利にできる

立ち退き交渉は、借主と家主の間で直接行うと、感情的になりやすい場面があります。

具体例借主：「突然退去を求められて困ります！」家主：「家賃の滞納があるから早く出てください！」
このように直接交渉すると、感情が先行して話が進まないことがあります。
弁護士を介した場合弁護士が代理人として交渉することで、冷静に条件や金額を整理できます。
- 借主の希望する退去日や立ち退き料を明確に伝えられる
- 家主の要求に合理的な理由があるか判断できる
補足説明例えると、スポーツの試合で審判がいることで、公平にルール通り進められるイメージです。弁護士は「法律の審判役」として、借主の権利を守りつつ交渉を円滑に進めます。

2. 合意書の作成・チェック：法的効力を確実に担保できる

立ち退き合意書に不備があると、後で法的効力が争われるリスクがあります。

具体例
- 退去期限が不明確で家主とトラブルになる
- 立ち退き料の支払条件が曖昧で支払いが遅れる
弁護士に依頼すると
- 合意書に必要な項目がすべて盛り込まれる
- 借主に不利な条項がないかチェックできる
- 法律に則った明確な文面を作成できる
補足説明例えると、契約書を作るときに「設計図なしで家を建てる」ようなものです。弁護士が関わることで「完成図に沿った家」を建てるイメージで、安心して契約を締結できます。

3. 交渉戦略の立案：立ち退き料増額やスケジュール調整

弁護士は、立ち退き交渉の戦略も立てることができます。

具体例
- 借主が急ぎで退去する場合は、家主に「立ち退き料の前払い」を要求できる
- 退去日を調整して、引越しや荷物整理の猶予期間を確保する
- 店舗の場合は、設備撤去費用や営業損失を立ち退き料に反映させる
補足説明交渉戦略は、単に金額を増やすだけでなく、借主の生活や営業の安全を守る計画でもあります。弁護士が具体的な数字やスケジュールを交渉に盛り込むことで、有利な条件で合意できる可能性が高まります。

まとめ

弁護士に相談するメリットは主に以下の3つです。

代理交渉：感情的対立を避け、条件を有利にできる
合意書の作成・チェック：法的効力を確実に担保できる
交渉戦略の立案：立ち退き料増額や退去スケジュール調整が可能

立ち退き交渉は、法律知識だけでなく、交渉力や書面作成力も求められます。弁護士を活用することで、借主は安心して条件を整え、トラブルを回避しながらスムーズに退去できます。

8．立ち退き合意書作成時の注意点

立ち退き合意書は、退去条件や立ち退き料などを明確にし、後々のトラブルを防ぐために重要な書類です。しかし、作成方法や署名方法、印紙の扱いなどで不備があると、法的効力が弱まる場合があります。ここでは、作成時に押さえるべき注意点を詳しく解説します。

1. 必ず2部作成して双方が保有する

ポイント立ち退き合意書は、借主と家主の両方が原本を保有することが重要です。
- 1部しか作成していないと、後で「内容が違う」と争いになるリスクがあります。
- 原本は双方が手元に保管し、必要な場合に提示できる状態にしておくことが安全です。
補足説明例えると、レストランで食事代を割り勘するとき、領収書を片方だけ持っている状態です。双方が持っていれば「払った・払ってない」のトラブルを避けられます。

2. 署名・捺印で効力を担保する

ポイント署名（自筆で名前を書く）や捺印（印鑑を押す）は、合意書の効力を担保する重要な要素です。
- 借主・家主双方が署名・捺印して初めて「合意した内容」として法的に認められやすくなります。
- 署名・捺印のない文書は、口約束と同じ扱いになり、後で効力を争われる可能性があります。
補足説明署名・捺印は「約束を証明するサイン」のようなものです。契約書にハンコや名前があることで、裁判所でも正式な証拠として扱われます。

3. 前金は必須でない（支払は退去完了後が原則）

ポイント立ち退き料の支払いは、原則として退去完了後に行われることが一般的です。
- 前金を必ず受け取る必要はありません。
- 退去前に立ち退き料を受け取る場合は、書面に「前払いの条件」を明記することが重要です。
補足説明例えると、ホテルのチェックアウト時に精算するイメージです。事前に全額払うこともできますが、基本的にはサービス完了後に支払うのが原則です。

4. 印紙税課税の有無を確認

ポイント立ち退き合意書に金銭の取り決め（立ち退き料）が記載されている場合、印紙税がかかることがあります。
- 契約金額に応じた収入印紙を貼付する必要があります。
- 誰が印紙を負担するかも、合意書に明記しておくと安心です。
補足説明印紙税は、契約書の法的効力を強化するための「税金」です。貼付しないと、後で税務署から追加徴収や過料の対象になる可能性があります。例：立ち退き料50万円の場合、200円の印紙を貼付する必要があります。

まとめ

立ち退き合意書を作成する際の注意点は以下の通りです。

2部作成して借主・家主双方が保有
署名・捺印で合意の効力を担保
前金は必須でない、退去完了後の支払いが原則
印紙税の有無を確認し、必要なら貼付

これらを押さえておくことで、後で「立ち退き料が支払われない」「内容を争われる」といったトラブルを未然に防ぐことができます。

9．まとめ

立ち退き合意書は、借主が安心して退去できるかどうかを左右する重要な書類です。ここまで解説してきた内容を踏まえ、借主が確認すべきポイントや注意点を整理しておきましょう。

1. 借主が確認すべき立ち退き合意書の要点

立ち退き合意書には、以下の項目がきちんと記載されているかを確認することが大切です。

退去期限：現実的に引越しや荷物整理ができる日程か
立ち退き料：金額、支払時期、支払方法が明確か
原状回復義務：費用負担の範囲や敷金との精算方法が明記されているか
公共料金や管理費の精算方法：退去までの料金負担が明確か
清算条項：立ち退き後に追加請求されない旨が記載されているか
補足説明例えると、旅行の前に「日程表」「宿泊費」「交通費」を確認するようなものです。書面で細かく確認することで、後のトラブルを防ぐことができます。

2. 不利な条項が含まれていないか必ずチェック

立ち退き合意書には、借主に不利な特約が紛れ込んでいることがあります。

注意すべき条項
- 「立ち退き料は一切請求できない」
- 「即座に退去する義務がある」
- 「老朽化の場合は立ち退き料を請求できない」

これらは法律上無効となる可能性がありますが、契約書に書かれていると不安になるものです。必ず内容を確認し、不明点があれば家主に質問するか専門家に相談しましょう。

補足説明例えると、「保証人なしでは借りられない」と書かれている賃貸契約のように、権利を不当に制限する条項は無効になることがあります。

3. 少しでも不安があれば早めに専門家へ相談

立ち退き交渉や合意書作成は、法律や交渉の知識が必要です。少しでも不安がある場合は、早めに弁護士など専門家に相談することで、以下のメリットがあります。

合意書の内容をチェックして不利な条項を修正できる
立ち退き料や退去日について代理交渉できる
トラブルを未然に防ぎ、スムーズな退去が可能になる
補足説明例えると、初めての海外旅行で現地のガイドをつけるようなものです。専門家に相談することで、安心して手続きを進めることができます。

最終チェックリスト（初心者向け）

合意書は2部作成され、双方が保有しているか
署名・捺印があるか
退去期限や立ち退き料、原状回復費用が明確か
借主に不利な条項が含まれていないか
印紙税の有無を確認しているか
不安があれば専門家に相談しているか

まとめのまとめ

立ち退き合意書は、借主の生活や権利を守るための重要な書類です。内容をしっかり確認し、少しでも不明点や不安があれば専門家に相談することで、トラブルを避け、安心して退去することができます。

～事例・比較分析紹介～

10．実務上の課題・トラブル事例調査

立ち退き合意書に関連するトラブルは、事前の準備や情報収集の不足から生じることが多いです。ここでは、立ち退き料の相場、よくあるトラブル事例、任意退去と裁判による立ち退きの比較を、実務上の視点から詳しく解説します。

1. 立ち退き料の相場調査：地域別・用途別の実態

立ち退き料の金額は、地域や物件の用途によって大きく変わります。

住宅の場合

相場：家賃1〜3か月分程度
地域差：都心部は高額になりやすく、地方は比較的低め
補足説明：住宅の場合は、引越し費用や新居探しの手間が主な考慮要素です。例えば家賃10万円の物件なら10万〜30万円程度が目安です。

店舗の場合

相場：家賃3〜6か月分程度、場合によっては1年分以上
補足説明：営業損失や設備撤去費用が考慮されるため、住宅より高額になる傾向があります。
具体例：家賃20万円の飲食店の場合、立ち退き料は60万〜120万円程度が目安です。

事務所・オフィスの場合

相場：家賃1〜3か月分程度
補足説明：事務所移転費用や設備の撤去費用を含めて算定されることがあります。
地域差：商業地や都市部では高めに設定されることが多いです。
情報源：不動産業者のヒアリングや、過去の判例からも相場の傾向が確認できます。

2. よくあるトラブル事例の傾向分析

立ち退き交渉や合意書作成で起きやすいトラブルを整理します。

1. 合意書の文言が不明確で揉めたケース

事例：退去期限が「〇月中」としか書かれておらず、具体的な日付が不明確。借主は月末までを想定、家主は月初までを想定して揉めた。
教訓：退去日や立ち退き料の支払条件は、必ず具体的に明記する。

2. 公正証書を作らずに不払いが生じたケース

事例：合意書を口約束で済ませ、立ち退き料を後払いにしたところ、家主が支払いを遅延または拒否。
教訓：金銭が絡む場合は、公正証書化や弁護士立会いでの署名を検討する。

3. 原状回復費用を巡る争い

事例：借主が退去後、家主が過大な原状回復費を請求。合意書に費用負担範囲が明確に記載されていなかった。
教訓：原状回復費用の範囲や敷金との精算方法を合意書に明確にすること。
補足説明：トラブルは「書面の不備」や「言葉のあいまいさ」から生じることが多いので、初心者でも具体的に数字や日付を入れることが重要です。

3. 「任意の立ち退き」と「裁判による立ち退き」比較調査

立ち退きは、借主の合意による「任意退去」と、裁判を通じて強制的に行う「裁判退去」に分けられます。それぞれの特徴を整理します。

比較項目	任意退去	裁判による立ち退き
所要期間	数週間〜数か月	数か月〜1年以上（場合によってはさらに長期）
費用	立ち退き料のみ	弁護士費用・裁判費用・遅延損害金など高額になる可能性
心理的負担	比較的少ない	精神的・時間的負担が大きい
柔軟性	交渉により退去日や金額を調整可能	判決に従う必要があるため、調整は難しい
トラブル発生リスク	事前に合意書で明確化すれば低い	訴訟になった場合は高い

補足説明任意退去は、家主と借主の話し合いで円滑に進められる方法です。裁判による退去は最終手段で、時間も費用もかかるため、なるべく避けたい方法と考えられます。

まとめ

立ち退き料は、住宅・店舗・事務所で相場が異なる。地域差や用途別に把握しておくことが重要
トラブルは、合意書の文言不明確や公正証書未作成、原状回復費用の曖昧さから発生する
任意退去は費用・心理的負担が少なく柔軟性が高いが、裁判による立ち退きは時間・費用・負担が大きくなる

実務上の課題を把握し、合意書の作成や交渉を慎重に行うことで、立ち退きトラブルを未然に防ぐことができます。

11．法的効力・判例に基づく分析

立ち退き合意書は、借主と家主の間の合意を文書化するものですが、単に書面を作っただけではトラブル回避につながらない場合があります。ここでは、判例や実務の観点から、立ち退き料の認定基準や必須条項、解除・遅滞条項の重要性を詳しく解説します。

1. 判例に見る立ち退き料の認定基準

裁判所が立ち退き料を「妥当」と認めるためには、具体的な算定根拠が重要です。

主な認定基準
1. 家賃相当額：退去までの期間に応じた賃料
2. 移転費用：引越し費用や新居契約費用
3. 営業損失：店舗の場合、退去による売上減少
4. 原状回復費用：借主負担の範囲を超える場合の費用補填
具体例住宅の場合：
- 家賃10万円の賃貸物件を1か月で退去する場合、移転費用2万円＋家賃1か月分＝12万円程度が裁判所で妥当と認められるケースがあります。
店舗の場合：
- 家賃20万円、営業損失30万円、移転費用10万円＝合計60万円程度が妥当とされることがあります。
補足説明判例では「借主が被る損害の実費に基づき、合理的な金額であること」が重視されます。つまり、曖昧な請求や過大請求は認められません。

2. 合意書に必須とされる条項の調査

弁護士や行政書士の実務で重視される条項を押さえることで、合意書の法的効力を高めることができます。

必須条項の例
1. 退去期限：具体的な日付で明記
2. 立ち退き料：金額、支払条件、支払期日
3. 原状回復費用：負担範囲と精算方法
4. 敷金返還：全額か一部か、返還時期
5. 清算条項：退去後に追加請求しない旨
6. 契約解除条項：契約不履行時の取り扱い
補足説明例えると、合意書は「設計図」です。必要な項目がすべて書かれていないと、建物（契約）が倒壊するリスクがあるのと同じです。
実務での重視ポイント
- 条項が曖昧な場合、裁判で「効力がない」と判断されることがある
- 弁護士は「万が一裁判になった場合にも有効な条項」を入れることを意識して作成

3. 解除条項・履行遅滞条項の有無による裁判例の差異

合意書に「解除条項」や「履行遅滞条項」があるかどうかで、裁判所の判断やトラブル解決のスピードが大きく変わります。

解除条項
- 借主や家主が契約を履行できない場合の取り扱いを明記
- 例：立ち退き料未払い、退去期限違反の場合、契約解除や損害賠償を定める
履行遅滞条項
- 退去が遅れた場合のペナルティや損害金
- 例：退去遅延1日につき家賃1日分相当額を支払う
裁判例での影響
- 解除条項や遅滞条項が明記されている場合、裁判所は合意書の条件に従った判決を出しやすい
- 明記がない場合、裁判所が独自に「妥当と考える範囲」で判断するため、借主に不利になる可能性がある
補足説明例えると、交通ルールで「信号無視のペナルティ」が決まっている場合、裁判（警察）はルール通り判断します。ルールが曖昧だと裁判所の裁量に任され、想定外の不利益を受ける可能性があります。

まとめ

立ち退き料の裁判上の妥当性は、家賃、移転費用、営業損失、原状回復費用などの実費に基づくことが重要
合意書には必須条項を明記することで、法的効力を確保しやすくなる
解除条項・履行遅滞条項の有無で、裁判やトラブル解決のスピードや借主の保護度が変わる

実務上は、これらのポイントを踏まえ、弁護士や行政書士のチェックを受けながら立ち退き合意書を作成することが、トラブル回避の最善策となります。

12．関係者の視点比較調査

立ち退き合意書を作成する際は、借主だけでなく貸主や不動産管理会社の視点も理解しておくことが重要です。各関係者のニーズや実務上の工夫を押さえることで、トラブルを未然に防ぎ、円滑な合意を目指すことができます。

1. 貸主側のニーズ調査

貸主（大家さん）が立ち退き合意書に求める主な目的は、早期明渡しと原状回復の確実化です。

早期明渡しの理由
- 次の入居者を早く入れたい
- 物件を売却・改修したい
盛り込みたい条項の例
1. 退去期限の明確化：日付を具体的に指定
2. 履行遅滞条項：退去が遅れた場合の損害金
3. 原状回復義務の明確化：費用負担の範囲や精算方法
補足説明貸主にとって、立ち退き交渉は「資産運用の一環」です。予定通り退去してもらえないと、家賃収入の損失や改修費の追加負担が発生します。例：家賃10万円/月の物件で退去が1か月遅れると、単純に10万円の損失が生じます。

2. 借主側のニーズ調査

借主が立ち退き合意書で重視するのは、立ち退き料や引越し費用の確保、新居契約にかかる負担の軽減です。

借主が求める条件の例
1. 立ち退き料の明確化：金額と支払時期を具体的に記載
2. 移転費用・原状回復費用の補填：敷金で相殺するか追加支払いがあるか
3. 退去期限の猶予期間：荷物整理や新居契約に余裕を持たせる
補足説明例えると、旅行のチェックアウトで「荷物をまとめる時間」と「次のホテルの予約」を保証してもらうイメージです。立ち退き料や猶予期間がないと、急な引越しで費用や手間が増え、不利益を被ることがあります。

3. 不動産管理会社の実務調査

不動産管理会社は、貸主と借主の間に立って合意書作成や交渉をサポートする場合があります。

介入の割合
- 物件全体の立ち退き案件のうち、管理会社が介入するケースは30〜50％程度
- 大規模な商業物件や賃貸マンションでは、管理会社が契約書雛形を用意し、交渉の窓口になることが多い
使用する雛形の特徴
1. 退去期限、立ち退き料、敷金精算を明確化
2. 解除条項・遅滞条項をあらかじめ盛り込む
3. 住宅・店舗・オフィス向けで内容をカスタマイズ可能
補足説明管理会社の雛形は「リスク回避用の設計図」のようなものです。必要な条項があらかじめ書かれているため、初心者でも記載漏れのリスクを減らせます。ただし、内容が硬直的で柔軟な交渉には向かない場合もあります。

まとめ

貸主側：早期明渡し・原状回復確実化・遅延損害金などを重視
借主側：立ち退き料・移転費用・猶予期間・負担軽減を重視
不動産管理会社：雛形を用いて双方の条件を整理・リスク回避、交渉サポート
実務上のポイント立ち退き合意書を作成する際は、貸主・借主・管理会社の三者の視点を把握することで、条件の折衝や条項の作り方がスムーズになります。初心者でも、この視点を押さえるだけで、無理のない合意書作成に役立ちます。

13．公証・実務手続きに関する調査

立ち退き合意書の作成や手続きには、公正証書化や保証人、違約金条項の設定など、法的効力や実務上の安全性を高める方法があります。ここでは、実務上の実態や公的機関の関与事例を詳しく整理します。

1. 合意書を公正証書化するケースの実態

立ち退き合意書は、通常の契約書でも有効ですが、公正証書として作成することで法的効力が格段に強まります。

公正証書とは公証役場で公証人が作成する文書で、契約内容を法的に裏付ける力があります。金銭支払や期限履行が確実でない場合に特に有効です。
実態調査
- 任意退去の合意書のうち、公正証書化される割合は約20〜30％
- 高額の立ち退き料や商業物件の場合、公正証書化されるケースが多い
補足説明例えると、公正証書は「契約の保険証」のようなものです。紙に署名だけの契約書より、万一のトラブル時に裁判なしで強制執行できる力があります。
メリット
1. 支払遅延や退去未履行の際に、裁判を経ずに強制執行できる
2. 内容を公証人が確認するため、曖昧な条項や無効条項を避けられる
デメリット
- 作成費用や手間がかかる
- 公証役場に出向く必要がある

2. 保証人や違約金条項の有無に関する実態

借主や貸主の安全性を高めるため、保証人や違約金条項を合意書に盛り込むケースがあります。

保証人条項
- 家賃や立ち退き料を確実に回収するため、連帯保証人を設定することがあります
- 実務上は、商業物件で高額立ち退き料が絡む場合に採用されることが多い
違約金条項
- 退去遅延や契約不履行の場合の金額をあらかじめ決める
- 実態としては、住宅より店舗・オフィスで採用率が高い
- 例：退去日を過ぎた場合、1日あたり家賃の1/30を違約金として支払う
補足説明例えると、保証人は「借金の連帯保証」、違約金は「契約違反のペナルティ」です。どちらも契約の信頼性を高める仕組みですが、借主にとって負担増になるため、交渉で調整が必要です。

3. 自治体や公的機関の助言事例調査

立ち退き交渉や合意書作成で困った場合、自治体や公的機関の窓口で相談・調停を活用する事例もあります。

行政窓口
- 市区町村の住宅相談課や消費生活センターでアドバイスを受けられる
- 無料で相談可能なことが多く、合意書の作成方法や注意点を確認できる
ADR（裁判外紛争解決手続）活用
- 第三者が仲介して貸主・借主間の交渉を調整する制度
- 任意の和解契約を成立させることで、裁判を避けながら立ち退き条件を明確化
- 実務上は、住宅より店舗・オフィスで多く利用される
補足説明例えると、ADRは「中立の調停役」を立ててトラブルを解決するイメージです。直接対話で感情的に揉めるのを避けつつ、法的な妥当性も担保できます。

まとめ

公正証書化は少数派ですが、高額・商業物件では有効。裁判なしで強制執行できる安心感がある
保証人や違約金条項は、貸主の安全性を高める手段。借主にとっては交渉の余地がある
行政窓口・ADRは、トラブル回避や条件調整のための公的サポートとして活用できる

実務上、立ち退き合意書の作成時には、公正証書化の必要性や保証人・違約金条項の有無、行政・ADRの利用可能性を総合的に判断することが重要です。

14．比較・国際的視点

立ち退き合意書や立ち退き交渉は、日本国内だけでなく海外でも制度や慣習が異なります。また、国内でも地域によって立ち退き料の相場や交渉プロセスに違いがあります。ここでは、国際的・国内地域差の観点から比較・分析します。

1. 日本と海外の立ち退き交渉・合意の違い

国によって借主保護の制度や立ち退き料の支払慣行が大きく異なります。

日本の場合

基本的な仕組み
- 借地借家法に基づき、借主は正当な理由なく強制退去させられない
- 立ち退き料は任意交渉が基本で、法定の算定基準は明確ではない
- 住宅、店舗、オフィスなど用途によって裁判所での判断基準も異なる
特徴
- 交渉が円満に進めば任意の立ち退き料で合意可能
- 高額な立ち退き料を求められるケースもあるが、裁判所での妥当性が重視される

アメリカの場合

テナント保護規制が州ごとに異なる
- 住宅用テナントは「退去通知期間」が法律で規定されており、急な退去要求は不可
- 退去時の補償（relocation assistance）制度が州ごとに存在することがある
商業物件の場合
- 契約書に明記された立ち退き条項が優先され、借主保護は比較的限定的

欧州（例：イギリス、ドイツ）の場合

立ち退き補償制度が制度化されている国がある
- ドイツでは正当事由があれば立ち退き可能だが、補償金や再契約支援が義務付けられることもある
- イギリスでは「不当解約防止法」により、退去には法的手続きが必要
補足説明日本では「立ち退き料は交渉次第」となるのに対し、欧州では法律や制度で補償が明確化されているイメージです。例えると、日本は自由設計の家、欧州は設計図付きの家のように、ルールがはっきり決まっているかどうかの差です。

2. 国内地域差の調査

日本国内でも、地域によって立ち退き料や交渉プロセスに違いがあります。

首都圏（東京・大阪など）

立ち退き料相場が高い
- 地価・家賃水準が高いため、退去に伴う損害も高額になる傾向
- 商業物件の立ち退き料は家賃6か月〜12か月分が目安になることもある
交渉プロセスが複雑
- 弁護士や管理会社が介入するケースが多く、契約書雛形も整備されている

地方都市・郊外

立ち退き料相場は低め
- 家賃水準や地価が低いため、立ち退き料も比較的少額
- 交渉は貸主と借主の直接交渉で進むことが多い
補足説明例えると、首都圏は「高級ホテルの退去交渉」、地方は「民宿の退去交渉」のようなイメージです。資産価値や利害関係の大きさに応じて、交渉の複雑さや必要書類も変わります。

まとめ

海外と比較
- 日本：立ち退き料は任意交渉、法定算定基準なし
- アメリカ：州ごとにテナント保護規制や補償制度あり
- 欧州：法律や制度で立ち退き補償が明確化されていることが多い
国内地域差
- 首都圏：立ち退き料高額、交渉複雑、専門家介入多め
- 地方：立ち退き料低め、直接交渉が中心
ポイント
- 契約条件や交渉プロセスは、物件の地域・用途・国によって大きく異なる
- 国際的・地域的な違いを把握することで、借主も貸主も適切な交渉戦略を立てやすくなる

　契約書作成は弁護士・行政書士どっちに依頼すればいい？

契約書を作成する際、「弁護士と行政書士、どちらに依頼すればよいのか？」と悩む方は多いでしょう。どちらの専門家も契約書作成の業務を行いますが、その役割や対応範囲には違いがあります。本記事では、専門家に依頼するメリットや具体例を交えながら、どちらを選ぶべきかを解説します。

専門家に依頼するメリット

1. 契約のリスクを防げる

契約書には、当事者同士の合意内容が明確に記載されます。しかし、素人が作成すると、法律的に不備があったり、トラブルが発生したときに対応しきれなかったりするリスクがあります。専門家に依頼することで、契約の抜け漏れを防ぎ、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。

具体例

たとえば、フリーランスが企業と業務委託契約を結ぶ際、報酬の支払い期限や業務範囲の記載が不明確だと、後々「こんなはずじゃなかった」と揉める原因になります。専門家に依頼すれば、報酬の支払い遅延時のペナルティや、契約解除の条件など、重要な事項を適切に盛り込んだ契約書を作成できます。

2. 自社や個人に適した契約内容にできる

契約書の雛形（テンプレート）はインターネット上にもありますが、それをそのまま使うと、自社のビジネスモデルに合わなかったり、不要な条項が含まれていたりすることがあります。専門家は依頼者の事情をヒアリングし、最適な契約書を作成してくれます。

具体例

例えば、飲食店のオーナーがテナント契約を結ぶ際、一般的な賃貸借契約書だけでは、営業時間の制限や原状回復義務について十分にカバーされていないことがあります。専門家に相談すれば、こうした細かい点も考慮した契約書を作成でき、トラブルを未然に防げます。

行政書士と弁護士の違いは？

契約書作成を依頼できる専門家には、行政書士と弁護士の2種類があります。それぞれの違いを理解することで、自分に適した専門家を選びやすくなります。

行政書士：契約書作成の専門家

行政書士は、主に「契約書の作成」を専門とする国家資格者です。法律に基づいた正確な契約書を作成し、行政手続きや許認可申請にも対応できます。

具体例

・事業者間の業務委託契約書の作成・飲食店や美容サロンなどのテナント契約書の作成・売買契約書や合意書の作成

ただし、行政書士は「紛争が発生した場合の代理交渉」や「法廷での弁護」は行えません。トラブルが発生した際の対応まではできないため、契約内容に不安がある場合は、弁護士に相談する必要があります。

弁護士：法律トラブルに対応できる専門家

弁護士は、契約書の作成だけでなく、契約に関する紛争対応や訴訟の代理もできる法律の専門家です。トラブルが発生した際のリスクを考慮し、より強固な契約書を作成できます。

具体例

・企業間の買収、合併契約書の作成と交渉・高額な不動産売買契約の作成とリーガルチェック・契約違反が起きた際の法的対応

弁護士に依頼すると、契約書の作成だけでなく、万が一の紛争時にも対応してもらえるというメリットがあります。ただし、弁護士の費用は行政書士より高額になることが一般的です。

専門家に依頼する際の費用と流れ

費用の相場

依頼する専門家や契約書の種類によって、費用は異なります。一般的な相場は以下のとおりです。

専門家	費用の目安
行政書士	契約書作成3万～10万円、リーガルチェック1万～3万
弁護士	契約書作成10万～30万円、紛争対応10万円以上